전세 계약 할 때 안전하게 하려면 임대인 건물의 권리관계를 정확하게 파악하여 보증금을 안전하게 받을 수 있는지 확인 하는 것 중요합니다. 전세 계약 할 때 등기부등본을 확인하는 것은 기본으로 해야 하지만 등기부상에 채권최고액은 실제 부채와 차이가 있어 정말 꼼꼼하게 확인해 봐야 합니다.
최근 전세사기 수법이 교묘해지면서 등기부등본만으로는 안심할 수 없는 시대가 되었습니다. 그래서 오늘은 등기부등본 확인과 더불어 집주인의 실제 대출 원금을 은행에서 직접 확인하여 깡통전세 위험으로 부터 벗어나는 방법에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
전세 계약 할 때 등기부등본은 한계가 있다?
전세 계약, 등기부등본 확인 안 하면 보증금 다 날립니다.
1. 원금의 120%는 무엇인가?
등기부등본에는 100%가 넘는 채권액이 표기되어 있는 경우를 볼 수 있습니다. 이렇게 표기되는 이유가 뭐냐하면 은행은 주택담보대출을 실행할 때, 실제 빌려준 원금이 아니라 원금의 120%에서 130%에 해당하는 금액을 채권최고액으로 설정하는 것입니다
이렇게 설정 하는 건 만약에 집주인이 이자를 연체하거나 상환을 못 할 경우를 대비하여,연체 이자와 법적 비용까지 포함하여 받아낼 최대 금액을 확보하기 위함입니다. 예를 들어, 실제 대출 원금이 1억 원이라면 등기부등본에는 1억 2,000만 원으로 기록되는 식이죠.
2. 실제 원금 확인이 중요한 이유
전세 계약 할 때 확인 해야 하는 것은 주택에 잡혀있는 대출과 내 전세보증금을 더했을 때 집의 시세가 70%를 넘지 않아야 안전하다는 것을 꼭 기억하고 있어야 합니다. 하지만 부풀려진 채권최고액으로 계산하면 안전한 집도 위험하다고 잘못 판단할 수 있습니다. 그렇기 때문에 최고채권액을 정하는 이유를 알아놔야 합니다.
반대로 집주인이 “실제로는 얼마 안 남았어요”라고 하는 말만 믿기에는 너무나 큰 리스크가 따릅니다. 그래서 가장 정확하게 실제 대출 원금을 확인하는 것이 꼭 필요 할 수 있습니다.
실제 대출 원금, 어떻게 확인할 수 있을까?
은행은 개인정보보호법에 따라 집주인의 동의 없이는 그 누구에게도 대출 정보를 알려주지 않습니다. 안타깝게도 내가 직접 확인 할 순 없고 집주인이 도와주어야 가능하다고 할 수 있습니다.
1. 집주인이 협조 하느냐가 관건
가장 먼저 기억해야 할 점입니다. 전세 계약 할 때 실제 대출 원금 확인을 요청하는 것은 임차인의 당연한 권리입니다. 만약 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거부하거나 불쾌해한다면, 그 계약은 다시 한번 심각하게 고민해봐야 한다는 위험 신호일 수 있습니다. 투명하고 정직한 집주인이라면 임차인의 안전을 위한 합리적인 요구를 거절할 이유가 없습니다.
2. 무엇을 해달라 해야 할까?
1)임대인에게 부채증명원 요청하기
가장 보편적인 방법은 집주인에게 집을 담보로 대출을 받은 은행에 같이 가서 부채증명원이나 금융거래확인서를 뽑아 달라고 는 것입니다. 이 서류에는 대출받은 금융기관, 상품 종류, 그리고 가장 중요한 대출 잔액이 정확하게 표기되어 있습니다.
2)집주인과 은행에 같이 가기
가장 안전하고 확실한 방법입니다. 전세 계약 할 때 공인중개사와 집주인과 함께 은행에 같이 가서 직접 대출 잔액을 확인하는 것입니다. 집주인이 직접 대출 정보 확인에 동의하면 은행에서 임차인에게 대출 잔액을 이야기 해주거나 관련 서류를 바로 발급해 줍니다.
안전한 계약을 위한 실전 팁과 특약
실제 대출 원금을 확인하는 과정에서 발생할 수 있는 문제를 예방하기 위해 계약서에 안전장치를 마련하는 것이 좋습니다. 바로 특약을 추가 하는 것인데요. 이렇게 한번 추가해 보세요.
- “임대인은 계약 체결일까지 해당 주택을 담보로 한 부채증명원을 임차인에게 발급하여 제공하기로 한다.”
- “잔금 지급일 익일까지 본 계약 상태를 그대로 유지하며, 다른 권리관계를 설정하지 않는다. 위반 시 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 계약금의 배액을 배상한다.”
이렇게 특약을 넣으면 집주인은 나의 권리에 대한 협조를 당연히 해야하고 잔금일에 추가 대출을 받을 수 없게 법적 효력을 가질 수 있습니다.
마치며
전세 계약 할 때 등기부등본을 확인하는 것은 기본 중의 기본입니다. 하지만 깡통전세와 전세사기가 기승을 부리는 요즘 시대에는 그것만으로는 부족합니다. 등기부등본의 채권최고액이 아닌, 은행을 통해 확인한 실제 대출 원금을 바탕으로 보증금의 안전하게 받을 수 있는지 판단하는 것이 중요합니다
내 전세 보증금은 내 전 재산일 수 있습니다. 조금 번거롭고 집주인에게 말하기 미안하게 느껴질 수 있지만 내가 피해를 보지 않기 위한 한가지 방법임을 알고 있어야 합니다. 오늘 알려드린 방법을 적극 활용하여 꼼꼼하게 확인하시고 사기 걱정 없는 안전한 전세 계약을 하시기 바랍니다.