전세 계약은 임차인이 임대인에게 목돈의 보증금을 맡기고, 계약 기간 동안 주택을 사용하는 한국에만 있는 주택 임대차 방식입니다. 이는 임차인에게는 월세 부담이 없는 주거 형태를, 임대인에게는 레버리지 투자 수단을 사용되기도 합니다.
전세 계약은 계약 만료 시 보증금을 안전하게 돌려받는 것이 원칙 입니다. 최근 몇 년간 기승을 부린 전세사기의 대부분은 계약 전 가장 기본적을 확인해야 할 등기부등본 확인을 잘 안하면서 발생하게 됩니다. 오늘은 보증금을 지키기 위해 등기부등본에서 무엇을, 어떻게 확인해야 하는지 알아보겠습니다.
전세 계약 할 때 등기부등본 확인이 왜 중요할까요?
1.등기부등본은 집의 신분증임
등기부등본은 사람의 주민등록등본처럼, 해당 부동산의 주소, 면적, 구조 등 기본적인 정보와 함께, 현재 소유자가 누구인지, 그리고 이 집을 담보로 한 빚은 얼마나 있는지를 법적으로 증명해 주는 유일한 공적 장부입니다. 즉, 이 집의 신분증이자 재무상태표인 셈입니다.
2.선순위 권리를 확인하는 용도
만약 집주인의 문제로 집이 경매에 넘어갈 경우, 법원은 등기부등본에 기록된 순서대로 빚을 갚아줍니다. 은행의 주택담보대출(근저당권)은 대부분 세입자가 이사 오기 전에 설정되기 때문에 경매 시 은행이 1순위로 돈을 먼저 받아 갑니다.
만약 은행이 돈을 다 받고 남는 금액이 없다면 후순위인 세입자는 전세보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다. 이것이 바로 등기부등본을 통해 선순위 권리 있는 곳이 얼마나 되는지 확인 할 수 있는 겁니다.
등기부등본의 갑구 을구를 확인하세요
1.갑구는 진짜 집주인이 맞는지 확인 하는 것
갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록되어 있습니다. 여기서 현재 소유자로 등록된 사람과 나에게 집을 내놓고 계약하려는 사람이 동일 인물인지 신분증을 보자고 하여 반드시 확인해야 합니다.
만약 소유자가 아닌 대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 또한, 갑구에 가압류, 압류, 경매개시결정등기 등의 내용이 있다면 계약을 절대로 하면 안됩니다.
2.을구는 우리 집에 잡힌 빚이 얼마인지 확인 하는 것
을구에는 소유권 이외의 권리 즉 이 집을 담보로 한 빚이 얼마나 있는지가 기록됩니다. 가장 주의깊에 봐야 할 것은 바로 근저당권입니다. 은행에서 주택담보대출을 받으면 이곳에 기록되죠.
이때 채권최고액이라는 금액을 확인해야 하는데 실제 대출 원금의 120~130% 수준으로 설정됩니다. 실제 대출 원금은 은행에서 확인하는 것이 가장 정확합니다.
깡통전세 확인하기
만약 은행 대출금과 내 전세 보증금을 합한 금액이 집값의 70~80%를 넘어간다면 집값이 조금만 하락해도 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큰 깡통전세일 가능성이 높기 때문에 계약을 피하는 것이 좋습니다.
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언제, 어떻게 확인해야 할까?
1.계약 직전
전세 계약 할 때 등기부등본을 한번만 봐서는 안됩니다. 부동산에서 보여주는 등기부등본만 믿지 말고, 계약금을 보내기 직전에 대법원 인터넷등기소에 접속하여 직접 최신 일자로 발급받아 확인해야 합니다.
2.잔금일 당일
전세 계약하고 잔금을 치루기 전 가장 중요한 확인 해야 하는 것이 있습니다. 나쁜 집주인은 세입자가 잔금을 치르는 바로 그날 오전에 은행에 가서 주택담보대출을 받는 경우가 있습니다. 이를 막기 위해, 잔금을 보내기 직전 오전에 다시 한번 등기부등본을 확인하여 계약 시점과 변동이 없는지 꼭 확인해야 합니다.
3.전입신고 직후
잔금을 치르고 이사했다면, 즉시 주민센터에 방문하여 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 이 두 가지를 마쳐야 나의 보증금을 법적으로 보호받을 수 있는 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 그리고 며칠 뒤, 등기부등본을 다시 한번 확인하여 잔금일 이후에 새로운 권리가 설정되지 않았는지 최종적으로 점검하는 것이 좋습니다.
마치며
전세 계약에서 임차인은 단순한 세입자가 아니라, 집주인에게 수억 원의 돈을 빌려주는 채권자와 같습니다. 등기부등본을 확인하는 것은 내 돈을 빌려 가는 사람의 재정 상태를 확인하는 가장 기본적이고 중요한 신용평가 절차입니다.
전세사기가 기승을 부리는 요즘 내 보증금을 지키는 가장 확실한 방법은 내가 똑똑해지는 것입니다. 복잡하고 어렵게 느껴지더라도, 오늘 알려드린 등기부등본 확인 방법을 꼭 숙지하고 실천하여 내 돈을 안전하게 지키시길 바랍니다.