전세보다 나은 월세 선택, 언제가 적기일까?

한때 전세는 내 집 마련의 중간 단계로 여겨졌습니다. 하지만 요즘은 상황이 많이 달라졌습니다. 금리가 오르고 사기와 보증금 문제까지 겹치면서 이제 월세를 고민하는 사람들이 적지 않습니다.

그렇다고 무작정 월세로 전환하는 것을 그다지 좋은 선택이 아닐 수 있습니다. 전세와 월세는 단순히 거주 형태가 다른 것이 아니라 자금 운용 방식에 차이가 있기 때문입니다.

그래서 오늘은 월세가 더 나은 시점이 언제인지 알아보고 어떤 선택을 하는 것이 좋은 건지 알아보도록 하겠습니다.

전세 제도의 한계

이 제도는 원래 집값이 비쌀 때 유리하게 작용하는 제도였습니다. 보증금을 한 번에 맡기면 매달 내는 돈이 없고 그동안 집값이 오르면 자산 가치도 높아졌기 때문에 일부러 월세에 살면서 전세는 놓는 사람들이 있었죠.

하지만 지금은 상황이 다릅니다. 금리가 오르면서 전세자금대출 이자가 높아지고 2020년대 초반 2%였던 전세대출 금리가 5%이상 올라 이자를 월세 수준으로 내야 하는 상황까지 오게 된 것이죠.

엄밀히 말하면 전세의 장점이 사라지고 이자 부담이 커진 상태가 됐다고 할 수 있습니다. 보증금을 돌려받는 시점도 늦어지고 아예 돌려 받지 못하는 경우가 많이 발생하고 있습니다.

월세는 매달 현금이 나가서 손해 같지만 금리와 집값을 따져봤을 때 더 합리적인 선택이 될 수 있습니다.

예를 들어볼께요. 전세 2억을 대출로 내서 이자 5%를 낸다고 했을 때 1년이면 거의 천만 원에 가까운 돈을 내야 합니다. 월 한 83만 원 정도 비용이 들게되죠.

하지만 집을 월세로 80만 원에 살 수 있다면 이자보다 비용이 오히려 적게 내는 것이죠. 게다가 보증금을 묶어두지 않은 상태이기 때문에 이 돈을 예금이나 투자에 투입하여 그 수익으로 월세 부분을 어느정도 커버할 수 있습니다.

이렇게 금리가 높고 매매가 정체된 시기에는 월세가 더 나은 선택이 될 수 있는거에요. 돈을 묶어 두지 않고 유연하게 활용할 수 있으니까 말이죠.

월세로 넘어가려고 하면 매달 고정 지출을 생각해야 합니다. 일반적으로 월급의 25% 이내로 월세 금액을 정하는 것이 좋다는 말입니다.

예를 들어 빚이 없는 가정 하에 월 400만 원을 번다고 했을 때 최대 월 100만 원 까지는 적정 수준이라고 할 수 있습니다. 이 범위를 넘기면 매월 수입이 마이너스가 될 수 있다는 것이죠.

이런 것도 있습니다. 월세는 보증금에 따라 줄일 수 도 있고 더 커질 수 있습니다. 그렇기 때문에 적당히 보증금을 내고 어느 정도 적성선에서 월세를 낼 수 있는 구조를 만드는 것이 장기적으로는 더 낫다고 할 수 있습니다.

보증금이 다소 높더라도 월세 부담이 줄어들면 뭐 심리적으로든 재정적으로든 더 안정적인 느낌이 들 수 있습니다.

내가 같은 집에서 오래 살 생각이 아니고 나중에 금리가 올라갈 것 같은 느낌이 들면 굳이 전세자금대출을 내서 이자를 내느니 차라리 월세가 더 나을 것 같습니다.

전세 같은 경우 계약 하는 것도 복잡하고 대출 내는 것도 복잡하면서 초기 비용도 상당히 나가게 됩니다. 2년마다 갱신 하는 시점에서 보증금을 올리니 내리니 하면서 분쟁이 생기기도 하죠.

이런 점에서 보면 월세가 계야 변경도 좀 더 자유롭고 짧게 거주 할 것이라면 더 효율적일 수 있습니다. 특히 직장 이동이 잦거나 결혼 등으로 이동을 해야 할 경우가 생길 때는 월세가 더 낫다고 볼 수 있습니다.

사람의 상황에 따라 전세가 더 나을지 월세가 더 나을지 정답이 정해져 있진 않습니다. 다만 금리나 거주기간, 현금 보유에 대해 생각을 하신다면 월세가 그렇게 나쁜 선택은 아니라는 생각이 듭니다.

지금처럼 그리가 높고 전세대출이 부담스럽거나 각종 리스크를 줄이기 위한 방편으로는 월세도 한번 생각해 보는 것이 좋을 것 같습니다.

<함께보면 좋은글>

부동산 하락기 내 집 마련 기회를 잡는 방법