신용점수도, 연봉도 괜찮은데 왜 대출 한도가 생각보다 적게 나와서 당황한 적이 있으시죠? 그게 바로 DSR에 의해 대출 한도가 결정된다고 합니다.그래서 오늘은 DSR의 정확한 의미와 계산법, 그리고 내 대출 한도를 2배로 높이는 4가지 방법에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
왜 내 대출 한도는 이것밖에 안 될까?
주택 구매나 사업 자금 마련 등 큰돈이 필요해 은행을 찾았을 때, 예상보다 턱없이 낮은 대출 한도에 당황했던 경험, 없으신가요? 나름 신용점수도 잘 관리했고 직장도 안정적인데 왜 이런 현상이 나타나는지 많이 답답하셨을 겁니다. 그런데 말이죠.
내 소득이나 신용도와는 별개로, 대출의 최종 한도를 결정하는 것이 하나 있습니다. 바로 DSR(총부채원리금상환비율)입니다. 2024년 이후 금융권의 대출 심사가 DSR을 중심으로 더욱 깐깐해지면서 이제 DSR을 이해하지 못하면 어떤 대출 계획도 세울 수 없게 되었습니다.
DSR이란 무엇일까?
DSR(Debt Service Ratio)은 총부채원리금상환비율을 줄인 말로 은행은 이걸 보고 대출 신청자가 얼마나 안정적으로 빚을 갚을 능력이 있는지를 평가 하게 됩니다. 간단히 말해 1년 동안 버는 총소득 중에서, 대출 원금과 이자를 갚는 데 얼마나 쓰고 있는지를 본고 대출 한도가 결정된다고 이해 하시면 좋을 것 같습니다.
DSR, 직접 계산해보기
계산 공식은 이렇게 하면 됩니다.
DSR(%) = (연간 갚아야 할 모든 대출 원리금 합계 ÷ 연간 총소득) × 100
모든 대출에는 주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부, 카드론, 학자금 대출 등 거의 모든 빚이 포함됩니다.
예시로, 연봉 6,000만 원인 어떤 사람의 1년 치 상환액을 계산해 보면겠습니다.
- 주택담보대출 원리금: 1,500만 원
- 신용대출 원리금: 500만 원
- 자동차 할부 원리금: 400만 원
- 총 대출 원리금: 2,400만 원
DSR = (2,400만 원 ÷ 6,000만 원) × 100 = 40%
이 경우 연 소득의 40%를 빚 갚는 데 쓰고 있다는 뜻이 됩니다.
DSR이 왜 중요할까?
DSR은 대출 진행을 좀 더 깐깐하게 본다고 할 수 있습니다. 현재 금융권은 DSR을 대출 승인 여부의 기준으로 삼고 있으니까 말이죠.
- DSR 40% 이내: 제1금융권에서 대출 받기 수월
- DSR 40% 초과: 제1금융권 대출 어려워지고, 제2금융권 심사도 까다로워짐
- DSR 50% 초과: 대부분 금융기관에서 신규 대출이 사실상 불가능
즉, 소득이 아무리 높아도 DSR이 40%를 넘으면 은행은 빚이 너무 많다고 판단해 대출을 거절하게 됩니다.
대출 한도 높이는 DSR 관리 전략 4가지
1. 불필요한 빚 만들지 않기
- 마이너스 통장 해지: 설정 한도 전체가 부채로 잡혀 DSR을 높게 만듭니다.
- 카드론·현금서비스 우선 상환: 고금리 단기 대출은 이자 부담이 커 DSR에 영향을 줍니다.
- 자동차 할부 등 기타 할부금 정리: 남은 원금을 중도 상환하면 부채 목록에서 빠집니다.
2. 상환 기간 연장 하기
| 대출 원금 | 상환 기간 | 연간 상환 원금 | DSR 유리도 |
|---|---|---|---|
| 1억 원 | 10년 | 1,000만 원 | 보통 |
| 1억 원 | 30년 | 약 333만 원 | 매우 유리 |
하지만 상환 기간을 연장하게 되면 총 이자 부담은 늘어나므로 중간에 여유가 생기면 중도상환 계획도 함께 세우는 것이 좋습니다.
3 소득 늘리기
증빙 가능한 모든 소득 제출 하는 것이 좋습니다. 거기에는 근로소득 외에도 사업소득, 상여금, 성과급 등이 포함될 수 있습니다. 그리고 배우자 소득 합산도 중요한데요. 부부 공동명의 대출 시 배우자의 소득을 더하면 한도를 높일 수 있습니다.
4. 대환대출로 금리 낮추기
고금리 신용대출이 있거나 카드론이 있을 때 금리가 낮은 은행 대출로 통합하면 월 상환 부담이 줄어들면서 DSR이 낮아집니다. 이건 재정 건전성을 높이는 효과적인 방법이 될 수 있습니다.
마치며
DSR은 대출 하기 에 반드시 이해해야 할 금융 제도라고 알 수 있습니다. 확실히 예전 보다는 보는 기준이 깐깐해 졌긴 하지만 나의 재정 상태를 알수 있는 제도임에도 틀림이 없습니다. 필요할 때 급하게 대출 계획을 세우기보다, 평소 나의 DSR을 계산하고 부채를 정리하는 습관이 있다면 정말 돈이 필요할 시 유리한 조건으로 대출 기회를 잡을 수 있을 것입니다.
<참고자료>